Эксперт в сфере недвижимости Александр Хворов о том, что 2+2 не равно 4:
- Никогда не рано начинать думать о покупке своего собственного жилья. При этом следует знать, что в этом вопросе 2+2 не равно 4. Рынку недвижимости это чуждо.
Давайте разберем, что выгоднее - копить «под подушкой», откладывать на депозит в банк или взять ипотеку?
Что там, в 2030-м?
Рассмотрим представителя среднего класса - хорошего профессионала, имеющего стабильную работу и стабильную зарплату и уверенного в завтрашнем дне. Способен ли он за 10 лет накопить сумму, необходимую для покупки типовой однокомнатной квартиры, при то, что жилье в Хабаровске стабильно дорожает? Если да, то сколько откладывать с ежемесячного дохода и как долго?
Возьмем для примера однокомнатную квартиру новой планировки ближе к центру города. К началу 2020 года медианная цена на неё составила в Хабаровске 3 миллиона 650 тысяч рублей.
Вооружившись этими данными, легко рассчитать, произведя нехитрую математическую операцию деления на 10 лет и на 12 месяцев, что ежемесячная «заначка» должна составлять примерно 30,5 тысячи рублей.
Деньги немалые, но посильные, если доход составляет хотя бы 60 тысяч рублей в месяц. После принятия положительного решения начинаем регулярно складывать деньги, например, под матрац.
Эксперт в сфере недвижимости Александр Хворов и причинах подорожания недвижимости
07 октября 2019, 11:15 0
По прошествии 10 лет под матрацем скапливается сумма в 3 миллиона 660 тысяч рублей.
Но просмотрев все сайты по недвижимости и все объявления в печатных СМИ (которые еще выжили в 2030 году), вам не удастся найти в продаже однокомнатную квартиру новой планировки в районе престижности ближе к центру города по этой цене.
Оказывается, выбранная 10 лет назад квартира стоит в 2030-м уже почти 5 миллионов 475 тысяч рублей. Фантастика? Нисколько. Это всего-навсего 5% ежегодный средний рост цен на рынке (по данным за последние 10 лет в Хабаровске).
Если продолжать копить деньги в том же темпе, то нужная сумма накопится примерно ещё через 5 лет (15 лет с момента начала сбора средств). Фактически, при сохранении темпов роста цен на рынке в 5% годовых и ежемесячном откладывании 30,5 тысячи рублей «под матрасом» невозможно накопить на квартиру.
Депозитный вклад
Можно воспользоваться банковскими услугами и ежемесячно переводить 30,5 тысячи рублей на депозитный вклад. Накопление на квартиру - дело серьёзное и долгое. Поэтому доверим свои деньги, к примеру, «Сбербанку». Процент для пополняемого вклада, конечно, не ахти какой большой (4,23%), но надёжность дороже.
Посмотрим, что это нам даст. Путем вычислений можно установить, что необходимая сумма на покупку квартиры появится на депозите примерно через 14 лет с начала накопления. Но не надо сильно обольщаться, это теоретические предположения.
Цены на рынке недвижимости Хабаровска растут неравномерно и могут за год вырасти и на 15-20%, как это было в 2011-2012 гг., а ставки по депозитам жёстко завязаны на темп инфляции и другие макроэкономические показатели и могут за это время значительно упасть.
Например, в 2016 г. темп инфляции упал до 2,5%, а в этом году исчисляется уже в 2,4%, что не исключает дальнейшего снижения основной ставки Центробанком и, как следствие, снижение ставок по кредитам в коммерческих банках.
Цены и накопления
Для иллюстрации всего сказанного предлагается диаграмма роста цен и накоплений. На ней отражён рост цены на однокомнатную квартиру новой планировки, ближе к центру города (при ежегодном росте цен в среднем на 5%) и динамика увеличения накоплений, как простым способом, так и с использованием депозитного вклада по ставке 4,23%.
Но если при виде графиков мысль приобрести квартиру через 14 лет вас всё-таки не оставила, то ежемесячный взнос в копилку должен составлять сумму значительно большую, чем 30,5 тысячи рублей.
Конечно, всё, что было сказано выше, верно только при определённых, очень узких условиях. Если же цены будут расти быстрее, чем на 5% в год или же медленнее, то приведённые выкладки потребуют корректировки. Но в таком серьёзном деле, как приобретение жилья, лучше ориентироваться на худший вариант.
Ипотечный кредит
Может быть, при недостаточном объёме денежных средств имеет смысл обратить внимание на приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита? Но это обойдётся в итоге дороже, так как процентная ставка по таким кредитам пока не ниже 6%.
Некоторым заёмщикам, возможно, удастся получить
новый ипотечный «Дальневосточный» кредит и по цене 2% годовых, но далеко не всем этот банковский продукт доступен из-за целого ряда ограничений и условий.
Преимущество покупки квартиры таким способом в том, что квартиру получаете сразу, а рассчитываетесь за неё позже, в течение несколько лет. Но есть здесь большой подводный камень. Никто не может гарантировать заёмщика от потери работы и лишения стабильного дохода, что может вылиться в большие долги, штрафы и пени.
У каждого человека свои жизненные обстоятельства, каждый сам должен решать, можно ли потерпеть с покупкой квартиры или она нужна немедленно, есть ли какие-то накопления на первоначальный взнос или надо начинать решать квартирный вопрос с нуля.
